เช็กให้ครบก่อนเซ็นจริง วิธีดูสัญญาซื้อขายหรือเช่าคอนโดศาลายาแบบเข้าใจง่าย

ไม่ว่ากำลังจะซื้อหรือเช่าคอนโดแถวศาลายา สิ่งที่ต้องจับตามากที่สุดไม่ใช่แค่ทำเลหรือราคา แต่คือ สัญญา ที่หลายคนเผลออ่านผ่าน ๆ แล้วมารู้ตัวอีกทีก็ตอนที่ต้องเสียเงิน เสียสิทธิ์ หรือเสียอารมณ์แบบหลีกเลี่ยงไม่ได้ ถ้าไม่อยากเป็นหนึ่งในคนที่ต้องบ่นว่า “รู้งี้อ่านให้ละเอียดกว่านี้ก็ดี” บทความนี้จะพาไล่เช็กแบบทีละบรรทัด ว่ามีอะไรในสัญญาที่ต้องดูให้ละเอียด และอะไรที่มักโดนมองข้ามแบบไม่ควรพลาดเลยแม้แต่นิดเดียว

รายละเอียดผู้ขายหรือผู้ให้เช่าต้องตรงตัว ไม่ใช่ใครก็ไม่รู้มาเซ็น

สัญญาที่ดีต้องเริ่มจากคนที่มาเซ็น ต้องใช่เจ้าของห้องจริง ๆ หรืออย่างน้อยก็ต้องเป็นคนที่ได้รับสิทธิ์มาอย่างถูกต้อง ถ้าในเอกสารไม่มีชื่อ-นามสกุล ที่อยู่ และหมายเลขบัตรประชาชนของเจ้าของห้องแบบชัดเจน ต้องขอดูก่อนเลยว่าเขามีเอกสารอะไรยืนยันตัวเองได้บ้าง เช่น โฉนดห้อง สัญญาซื้อขายย้อนหลัง หรือหนังสือมอบอำนาจที่ยังไม่หมดอายุ ถ้าเป็นกรณีที่ให้ญาติหรือเอเจนต์มาแทน ต้องมีเอกสารแนบให้ครบ ไม่ใช่แค่พูดว่ารู้จักกันแล้วให้เซ็นแทนง่าย ๆ เพราะถ้าคนเซ็นไม่มีสิทธิ์จริง สัญญาทั้งฉบับอาจใช้ไม่ได้เลย

ข้อมูลห้องต้องตรงเป๊ะทุกบรรทัด ไม่ใช่พลาดแล้วมางงตอนหลัง

เปิดสัญญามาปุ๊บ ต้องไล่เช็กเลยว่าเลขที่ห้อง อาคาร ชั้น และขนาดพื้นที่ตรงกับโฉนดหรือใบแจ้งโครงการหรือเปล่า เพราะโครงการคอนโดบางที่มีหลายอาคารที่ชื่อเหมือนกัน แถมขนาดห้องก็ใกล้เคียงกันมาก ถ้าดูพลาด จะกลายเป็นว่าเซ็นผิดห้องโดยไม่รู้ตัว และอาจโดนคิดราคาผิดได้อีกด้วย ส่วนถ้าเป็นการเช่า ต้องตรวจให้ครบว่าในห้องมีของอะไรบ้าง โดยเฉพาะของใหญ่ ๆ อย่างตู้เย็น แอร์ เครื่องซักผ้า โต๊ะ เตียง โซฟา ถ้าสัญญาไม่ระบุไว้ ต่อให้ของหายก็เอาผิดไม่ได้

ราคาขายหรือค่าเช่าต้องระบุแบบเจาะจง ไม่ใช่แค่ตัวเลขลอย ๆ

อย่าเชื่อคำพูดปากเปล่าว่า “ค่าเช่าแค่หมื่นนิด ๆ” หรือ “ซื้อเท่านี้แหละ ไม่คิดอะไรเพิ่ม” เพราะถ้าในสัญญาไม่เขียนไว้ครบ ทุกอย่างก็เป็นแค่คำพูดลอย ๆ เท่านั้น ต้องตรวจให้แน่ใจว่า:

• ราคาซื้อขายเต็มจำนวนระบุไว้ชัดเจน ไม่ใช่เขียนว่า “ตามตกลง”
• วิธีจ่ายเงินระบุไว้ครบ เช่น โอนงวดเดียว ผ่อนดาวน์ หรือผ่อนกับธนาคาร
• ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าโอน ค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ใครเป็นคนจ่าย
• ถ้าเป็นค่าเช่า ต้องมีจำนวนเงินแน่นอน ไม่เปลี่ยนรายเดือน
• วันที่ครบกำหนดชำระในแต่ละเดือน
• จำนวนเงินประกันที่ต้องวางไว้ และจำนวนงวดล่วงหน้าที่ต้องจ่าย
• วิธีคืนเงินประกัน เช่น ต้องไม่มีของเสียหาย ต้องอยู่ครบสัญญาเท่านั้นถึงได้เงินคืน

พวกคำที่ไม่ชัด เช่น “แล้วแต่ผู้ให้เช่ากำหนดภายหลัง” หรือ “ตามราคาตลาด” เป็นสิ่งที่ควรเลี่ยง เพราะไม่มีอะไรยืนยันได้ว่าอีกฝ่ายจะไม่เปลี่ยนใจภายหลัง

ระยะเวลาสัญญาและวันที่สำคัญต้องอยู่ครบ

วันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดต้องเขียนให้ชัดว่าตรงไหนคือวันเริ่มต้นใช้สิทธิ์ และเมื่อไหร่ที่สัญญาหมดอายุ ถ้าเป็นสัญญาซื้อขาย ต้องมี timeline ว่าจ่ายเงินจองเมื่อไหร่ ทำสัญญาวันไหน และวันโอนจริงคือวันไหน พร้อมเงื่อนไขว่าใครเป็นคนเตรียมเอกสาร ถ้าเกินวันแล้วไม่โอน จะถือว่ายกเลิกหรือมีค่าปรับยังไงบ้าง ถ้าเป็นการเช่า ต้องระบุชัดว่าเช่ากี่เดือน ต่ออายุได้ไหม ต่ออัตโนมัติหรือเปล่า และถ้าอยากยกเลิกก่อน ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน ทุกบรรทัดต้องมีวันกำกับ ไม่ใช้คำว่า “ประมาณ” หรือ “ตามที่ตกลงกันภายหลัง” เพราะไม่มีหลักฐานแน่นอน

เช็กให้ชัดว่าใครดูแลอะไร ไม่ใช่เกิดปัญหาแล้วชี้กันไปมา

การอยู่คอนโดไม่ใช่แค่เช่าแล้วจบ เพราะของในห้องมีโอกาสเสียหายหรือพังได้ตลอดเวลา ต้องดูให้ชัดว่าใครเป็นคนดูแลในกรณีต่าง ๆ เช่น แอร์เสีย ใครซ่อม? ไฟรั่ว ใครเปลี่ยน? ประตูล็อกพัง หรือเพดานรั่ว ใครต้องออกค่าใช้จ่าย? สัญญาบางฉบับจะเขียนไว้เลยว่าผู้เช่าต้องดูแลทั้งหมด แต่บางฉบับก็ให้เจ้าของห้องดูแลเฉพาะเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เสียจากการใช้งานปกติ ถ้าไม่เขียนไว้ ก็อาจโดนบ่ายเบี่ยงว่า “ไม่ใช่ความผิดของเจ้าของห้อง” ได้ง่าย ๆ

ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง ต้องมีตัวเลข ไม่ใช่แค่คำพูด

เรื่องนี้คนชอบมองข้ามแต่โดนกันเยอะ ถ้าเช่าห้อง อย่าลืมถามให้ครบว่าค่าน้ำคิดหน่วยละกี่บาท เป็นเรตจากโครงการหรือคิดตามจริงจากการประปา? ค่าไฟคิดตามบิลจริงของการไฟฟ้าไหม หรือเจ้าของห้องบวกเพิ่ม? ค่าส่วนกลางใครจ่าย? เพราะบางทีพอย้ายเข้าอยู่สักพักแล้วถึงรู้ว่าต้องจ่ายเพิ่ม ทั้งที่ไม่มีเขียนไว้ในสัญญา ถ้าไม่มีข้อมูลตัวเลขชัดเจนแบบเป็นลายลักษณ์อักษร มีสิทธิ์เสียเปรียบเต็ม ๆ

เงื่อนไขการยกเลิกต้องชัดและแฟร์ ไม่ใช่เอาเปรียบกันข้างเดียว

สัญญาหลายฉบับมักเขียนฝั่งเจ้าของห้องไว้แน่นมาก เช่น ถ้าผู้เช่าย้ายออกก่อนกำหนดจะไม่คืนเงินมัดจำเลย หรือหากจะย้ายออกต้องแจ้งล่วงหน้าเกือบสองเดือน แต่พอถึงฝั่งเจ้าของห้องกลับไม่มีอะไรคุ้มครองผู้เช่าเลย ถ้าเจ้าของอยากให้ย้ายออกกะทันหัน ก็ไม่มีบทลงโทษอะไร ดังนั้นต้องดูว่าเงื่อนไขการยกเลิกสัญญาเขียนไว้อย่างชัดเจนหรือเปล่า แจ้งล่วงหน้ากี่วัน มีค่าปรับหรือไม่ แล้วค่าปรับนั้นคิดยังไงบ้าง ถ้าอีกฝ่ายผิดสัญญาจะมีบทลงโทษเท่ากันหรือไม่

เซ็นสัญญาแบบไม่มีลายเซ็นครบ ถือว่าเสี่ยงทันที

ไม่ว่าจะซื้อหรือเช่า ถ้าเอกสารไม่มีลายเซ็นของทุกฝ่าย จะถือว่าใช้ไม่ได้ทั้งหมด ต้องเช็กว่ามีการลงชื่อของผู้ให้เช่าหรือผู้ขาย ผู้เช่าหรือผู้ซื้อ รวมถึงวันเดือนปีที่ลงนามครบถ้วน ถ้ามีพยานด้วยจะช่วยเพิ่มน้ำหนักให้กับเอกสารมากขึ้น บางกรณีควรมีการแนบสำเนาบัตรประชาชนของทุกฝ่ายไว้พร้อมลายเซ็น เพื่อป้องกันการปลอมแปลงในภายหลัง ถ้าอีกฝ่ายให้แค่เซ็นในสำเนา หรือเซ็นในเอกสารที่ไม่มีรายละเอียดเต็ม ๆ ต้องระวังให้ดี

เอกสารแนบต้องมี ไม่ใช่เซ็นสัญญาแบบลอย ๆ

หลายห้องมีเฟอร์นิเจอร์เยอะ แต่ดันไม่มีรายการแนบว่าส่งมอบอะไรให้บ้าง แบบนี้มีปัญหาแน่นอนตอนคืนห้อง ถ้ามีตู้เย็นแต่ไม่ได้เขียนไว้ในสัญญา วันย้ายออกแล้วหายก็ไม่มีหลักฐานยืนยันได้ว่าเคยมี การแนบรายการทรัพย์สินควรมีทั้งแบบเขียนละเอียด และมีรูปถ่ายห้องในวันเข้าอยู่ พร้อมลงวันที่ชัดเจน รูปพวกนี้ช่วยให้เวลามีข้อพิพาท เคลียร์กันได้ง่ายขึ้น โดยไม่ต้องเถียงกันด้วยความจำล้วน ๆ

ตัวหนังสือเล็ก ๆ ก็อย่ามองข้าม เพราะบางทีมันซ่อนระเบิดไว้

บางฉบับมักแอบซ่อนเงื่อนไขสำคัญไว้ตอนท้าย ๆ หรือพิมพ์เล็กมาก เช่น “ผู้เช่ารับผิดชอบค่าซ่อมทั้งหมดทุกกรณี” หรือ “ผู้ซื้อยินยอมรับสภาพห้องตามที่ตรวจสอบแล้ว” คำพวกนี้แปลว่า ถ้ามีอะไรพังแม้จะไม่ใช่ความผิดคุณ ก็ไม่มีสิทธิ์ขอเคลมหรือเรียกร้องอะไรได้เลย ต้องอ่านให้ครบทุกรายละเอียด ไม่ว่าจะอยู่ตรงหัวหรือท้ายสุด เพราะช่องโหว่พวกนี้มักถูกใช้ในเวลาที่คุณคาดไม่ถึง

เอกสารฉบับจริงต้องมีทั้งสองฝ่าย ไม่ใช่เก็บไว้ข้างเดียว

อย่าหลงเชื่อคำว่า “เดี๋ยวส่งไฟล์ให้ทีหลัง” หรือ “ถ่ายรูปเก็บไว้ก่อนก็พอ” เพราะในกรณีที่มีปัญหาจริง ภาพถ่ายหรือไฟล์ PDF ไม่มีน้ำหนักทางกฎหมายเท่ากับเอกสารฉบับจริง ต้องมีฉบับจริงอย่างน้อย 2 ชุด โดยทุกชุดต้องมีลายเซ็นเหมือนกันทุกหน้า และลงวันที่ให้ตรงกันแบบไม่ข้ามวัน หากจะเก็บเอกสารไว้คนเดียว ควรแจ้งอีกฝ่ายขอสำเนาที่มีลายเซ็นจริงไว้ด้วย ไม่อย่างนั้นจะเสียสิทธิ์ในการอ้างอิง

ไม่แน่ใจ อย่ารีบเซ็น เพราะสัญญาไม่มีปุ่ม Undo

ถ้าอ่านแล้วรู้สึกว่าเงื่อนไขบางอย่างไม่แฟร์ หรือมีภาษากฎหมายที่อ่านไม่เข้าใจ อย่าฝืนเซ็นเด็ดขาด ควรขอเวลาเพิ่มในการตรวจสอบ หรือให้คนที่มีประสบการณ์ช่วยอ่านก่อน ปัจจุบันมีหลายคนที่ให้คำปรึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์ฟรี หรือมีค่าใช้จ่ายไม่สูงเมื่อเทียบกับความเสียหายที่อาจตามมา สัญญาอสังหาฯ คือเรื่องใหญ่ที่ผูกพันกันยาว คำเดียวผิด หรือข้ามไปแค่ย่อหน้าเดียว อาจทำให้เสียเงินก้อนใหญ่ได้ง่าย ๆ

รายละเอียดในสัญญาอาจดูเยอะ ดูจุกจิก แต่ก็เป็นด่านสำคัญที่กันไม่ให้คนต้องมานั่งเสียใจทีหลัง ใครที่กำลังมองหาคอนโดศาลายาที่ปลอดภัยทั้งในแง่ของทำเล ความน่าอยู่ และความชัดเจนด้านเอกสาร ลองเข้าไปเลือกดูได้ที่ teepakhealjai เพราะที่นี่รวมคอนโดศาลายาไว้เพียบ ทั้งแบบซื้อและเช่า พร้อมข้อมูลครบถ้วนจากเจ้าของห้องจริง และตรวจสอบเบื้องต้นมาแล้วว่าปลอดภัย ไม่ปล่อยลอยแพ ถ้ามีห้องเองก็เอามาปล่อยต่อได้สบายใจ เพราะระบบออกแบบมาให้ใช้งานง่าย ไม่ต้องกลัวโดนโกงหรือหลุดดีลแบบไม่รู้ตัว ที่สำคัญคือเราช่วยดูแลเรื่องสัญญาให้ตั้งแต่ต้นจนจบ ไม่ต้องปวดหัวกับภาษากฎหมาย หรือกลัวว่าจะเจอเงื่อนไขแอบแฝงให้ต้องมานั่งเคลียร์ทีหลัง