สัญญาเช่าไม่ใช่เอกสารธรรมดา แต่เป็นข้อตกลงสำคัญที่ผูกพันทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าแบบจริงจัง ถ้าอ่านไม่ครบหรือเข้าใจไม่ตรงกัน อาจกลายเป็นชนวนปัญหาในภายหลัง เช่น โดนปรับ เสียเงินมัดจำ หรือโดนบอกเลิกสัญญาโดยไม่รู้ตัว ดังนั้น ก่อนจะเซ็นอะไรลงไป ต้องรู้ว่าข้างในสัญญามีอะไรบ้างที่ควรระวัง และมีอะไรที่ต้องเขียนให้ชัดเจน
สัญญาเช่าคืออะไรในทางกฎหมาย
ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 สัญญาเช่าคือการตกลงที่เจ้าของทรัพย์หรือที่เรียกว่าผู้ให้เช่า ยินยอมให้ผู้เช่าใช้งานทรัพย์สินของตัวเองเป็นการชั่วคราว แลกกับค่าตอบแทนที่ตกลงกันไว้ เรียกว่าค่าเช่า โดยผู้เช่าจะไม่มีสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์ของทรัพย์นั้น และต้องคืนเมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามที่ตกลงกันไว้
กรณีที่เช่าระยะไม่เกิน 3 ปี ทำเป็นหนังสือธรรมดาที่มีลายเซ็นทั้งสองฝ่ายก็เพียงพอ แต่ถ้าเกิน 3 ปี จะต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ถึงจะฟ้องร้องได้ตามกฎหมาย และหากมีเงื่อนไขพิเศษเพิ่มเติม เช่น ผู้เช่ายอมลงทุนตกแต่งหรือสร้างบางอย่างในที่เช่า ต้องทำข้อตกลงพิเศษแยกไว้อย่างละเอียดเพื่อป้องกันข้อขัดแย้งภายหลัง
รายละเอียดในสัญญาเช่าที่ต้องมีให้ครบ
การทำสัญญาที่ดีต้องลงรายละเอียดให้ชัดเจน ไม่เว้นแม้แต่เรื่องเล็ก ๆ เพื่อป้องกันการเข้าใจไม่ตรงกันในอนาคต โดยข้อมูลสำคัญที่ควรมี ได้แก่:
- ข้อมูลผู้ให้เช่าและผู้เช่า เช่น ชื่อ ที่อยู่ หมายเลขบัตรประชาชน หรือเบอร์โทรติดต่อ
- ข้อมูลทรัพย์ที่ให้เช่า เช่น คอนโดเลขที่เท่าไร อยู่ตึกไหน ชั้นอะไร ระบุให้ตรงกับโฉนดหรือใบประกาศ
- ระยะเวลาเช่า เช่น เริ่มตั้งแต่วันที่เท่าไหร่ จนถึงวันไหน ต่ออายุได้ไหม และต่อโดยอัตโนมัติหรือไม่
- ค่าตอบแทน เช่น ค่าเช่าเป็นเท่าไหร่ จ่ายเมื่อไหร่ วิธีชำระ โอนผ่านบัญชีอะไร มีค่าปรับกรณีล่าช้าหรือไม่
- เงินประกัน เช่น ต้องวางกี่เดือน ได้คืนเมื่อไหร่ กรณีแบบไหนจะถูกหัก
- รายการทรัพย์สินที่อยู่ในห้อง เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ที่มีให้ในวันที่ย้ายเข้าอยู่
- ข้อห้าม เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามสูบบุหรี่ ห้ามปรับเปลี่ยนห้องโดยไม่แจ้ง
- วิธีการบอกเลิกสัญญา เช่น ต้องแจ้งล่วงหน้ากี่วัน ฝ่ายใดมีสิทธิ์ยกเลิกได้เมื่อไหร่ และมีค่าชดเชยหรือไม่
ความรับผิดของแต่ละฝ่ายต้องแยกให้ชัด
สิ่งที่ผู้ให้เช่าต้องดูแล
- ส่งมอบห้องให้ใช้งานได้จริง เช่น ระบบไฟฟ้า น้ำประปา เครื่องใช้ไฟฟ้าต้องใช้งานได้ในวันแรก
- ซ่อมแซมในกรณีที่ของพังจากการใช้งานตามปกติ ไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า
- แจ้งล่วงหน้าหากต้องการเข้าตรวจสอบห้อง และต้องไม่รบกวนเกินความจำเป็น
- หากผู้เช่าทำผิดสัญญา เช่น ค้างค่าเช่า หรือทำให้ทรัพย์เสียหาย มีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาและหักเงินประกันตามความเหมาะสม
สิ่งที่ผู้เช่าต้องระวัง
- จ่ายค่าเช่าตรงเวลาทุกเดือน และเก็บหลักฐานการโอนเงินไว้ทุกครั้ง
- ดูแลห้องให้เหมือนของตัวเอง ไม่ทำให้เกิดความเสียหายเกินปกติ
- ไม่เปลี่ยนแปลงห้องหรือขนของใหญ่เข้าออกโดยไม่แจ้งผู้ให้เช่าล่วงหน้า
- ให้ความร่วมมือเมื่อผู้ให้เช่าต้องการเข้ามาตรวจสอบหรือซ่อมแซม
- ย้ายออกตามเวลาที่ตกลง พร้อมคืนห้องในสภาพใกล้เคียงวันแรกที่สุด
ข้อควรรู้ที่หลายคนมองข้ามแต่สำคัญ
- การเช่าไม่ใช่การซื้อ ผู้เช่าไม่มีสิทธิ์โอนหรือขายทรัพย์ต่อ ไม่สามารถปล่อยเช่าต่อได้หากเจ้าของไม่อนุญาต
- ถ้าไม่ได้กำหนดระยะเวลาชัดเจนในสัญญา ทั้งสองฝ่ายสามารถบอกเลิกได้ แต่ควรแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 1 เดือน
- เหตุสุดวิสัย เช่น ไฟไหม้ น้ำท่วม อาคารเสียหายร้ายแรง อาจเป็นเหตุยกเลิกสัญญาทันที โดยไม่ต้องรับผิดใด ๆ
- การต่อสัญญาควรทำเป็นลายลักษณ์อักษร ไม่ใช่แค่ตกลงกันด้วยวาจา เพราะไม่มีน้ำหนักทางกฎหมายหากมีข้อพิพาท
อยู่เช่าแบบสบายใจ ต้องเริ่มที่ระบบที่เชื่อถือได้
ต่อให้สัญญาจะเขียนดีแค่ไหน ถ้าเริ่มต้นจากการเจอเจ้าของห้องไม่ซื่อ หรือผู้เช่าที่ไม่รักษากติกา สุดท้ายปัญหาก็เกิดขึ้นอยู่ดี ทางออกคือการใช้แพลตฟอร์มที่ช่วยกลั่นกรองทุกอย่างให้พร้อม อย่าง teepakhealjai ที่รวมทั้งห้องเช่าและห้องขายในโซนศาลายาไว้ในที่เดียว ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของห้องหรือคนหาห้องก็ใช้งานง่าย ตรวจสอบข้อมูลได้ครบ และมีระบบสนับสนุนเรื่องเอกสารสัญญาที่ชัดเจนตั้งแต่ต้นจนจบ ปิดดีลง่าย ไม่ต้องกังวลทีหลัง